Расходы на обслуживание и содержание коттеджа — таков один из первых вопросов, который задают покупатели при выборе загородных особняков. Приобретая высокобюджетную недвижимость, собственник элитного жилья вправе рассчитывать на гарантированно качественное обслуживание своего дома и предусмотренного проектом инфраструктурного наполнения.
Ориентировочное представление о размере будущих эксплуатационных платежей покупателю может сразу дать качество и количество инфраструктурных объектов в конкретном коттеджном поселке. Помимо этого на стоимость обслуживания загородного дома влияет набор предоставляемых жильцам услуг и тип управляющих компаний.
Собственники жилья сегмента премиум могут рассчитывать на предоставляемые по индивидуальному запросу дополнительные опции, не входящие в пакет обязательных услуг. Затраты на обслуживание загородного особняка специалисты делят на две группы. Первую образуют привычные коммунальные платежи за электричество, воду и газ, ничем не отличающиеся от системы оплаты за эти услуги жителями городских квартир. Вторая же группа включает набор дополнительных опций, пакет которых может отличаться в разных проектах. Стандартно это:
- ремонт внутрипоселковых дорог,
- освещение территории комплекса,
- прочистка ливневой канализации,
- содержание и уборка общественных зон, тротуаров и дорог, а также
- расходы на охрану комплекса.
За качественное выполнение всех вышеперечисленных работ несет ответственность управляющая компания.
Беспроблемная жизнь поселка – кто в ответе?
Кем будет выполняться эффективное обслуживание поселка выясняется еще до открытия продаж. Как правило, в начальный период реализации проекта все минимально необходимые услуги предоставляет эксплуатирующее подразделение самой компании-застройщика. В обязанности этой структуры на начальном этапе входит обслуживание инженерных систем и содержание комплекса при минимальных затратах. Далее, с развитием проекта, перечень выполняемых подразделением операций возрастает: выполнение административных задач увеличивает нагрузку и, соответственно, затраты, которые несет управляющая компания.
С завершением работ над проектом созданная девелопером структура может продолжить предоставление эксплуатационных услуг. Такой вариант зачастую является наилучшим: в особенностях инфраструктурного наполнения поселка компания-застройщик разбирается как никто другой, ей же лучше всего известны требования и пожелания будущих собственников и уже живущих здесь владельцев коттеджей. Сторонней же организации понадобится определенное время, чтоб наладить бесперебойную качественную работу, что на некоторый период грозит собственникам жилья возможными неудобствами. Как правило, в поселках сегмента премиум предусмотрены собственные управляющие компании. Таким образом выстроена эксплуатационная служба, к примеру, в элитных комплексах «Ламбери», «Медное озеро», «Медное озеро-2» и других высокобюджетных проектах.
Вторым вариантом организации обслуживания поселка является привлечение сторонней управляющей компании в ходе организованного застройщиком конкурса. При этом выполнение всех обязательных услуг и административных функций, предусмотренных проектом, передается также высококвалифицированной управляющей компании.
Возможен и третий вариант организации обслуживания поселка. В таком случае собственникам участков либо домовладений необходимо объединиться в жилищный кооператив, товарищество собственников жилья или другие подобные некоммерческие организации. На плечи возложивших на себя обязанности управляющей компании жильцов ложится подбор соответствующего персонала, приобретение инвентаря и ряд других вопросов. Все это уже происходит после полной сдачи поселка, а до этого момента эксплуатационные услуги предоставляются соответствующим подразделением застройщика. Как правило, этому варианту — самостоятельному решению вопросов обслуживания комплекса — отдают предпочтение наиболее инициативные либо заинтересованные в таком способе обслуживания поселка жители. Для передачи управления организуется общее собрание, в ходе которого действующая управляющая компания или девелопер передают свои полномочия выбранным жителями лицам.
Еще один вариант, используемый в комплексах дачного типа, предусматривает заключение прямых договоров между членами товарищества и местными обслуживающими организациями. В таком случае необходимость в постоянно действующей управляющей компании отпадает.
Цена удовольствия
В настоящее время нет единых правил обслуживания загородных поселков, которые могли бы регулировать ценовую политику. Это объясняет существенное различие в размерах платежей, которые вносят жители разных, даже соседних комплексов за эксплуатационные услуги. Как правило, сейчас размер ежемесячной платы, не включающей коммунальные услуги, составляет от 5 000 до 30 000 рублей с каждого домовладения. На сумму влияет статус коттеджного комплекса и количество домовладений. Со статусом зачастую связано инфраструктурное наполнение поселка и количество предлагаемых жителям дополнительных опций. Число домовладений определяет размер суммы в пересчете на каждого собственника. Затраты жителей поселка могут быть ниже в случае, если управляющая компания обслуживает одновременно несколько комплексов.
Помимо стандартного набора услуг — уборки внутренней территории поселка, в том числе и вывоза снега и мусора, охраны въездов в комплекс и его периметра, на размер эксплуатационных платежей существенно влияет содержание инженерных систем — труб водо- и газоснабжения, электрических сетей, ливневой канализации, системы орошения участков. Большинство поселков в перечень обязательных услуг включают обслуживание систем уличного освещения, уход за зелеными насаждениями. Управляющие компании многих элитных поселков предлагают жителям дополнительные услуги — уход за придомовыми территориями, мелкий ремонт и уборку помещений.
Оплата за обслуживание домовладений зависит от площади участка либо особняка. Сервисные службы устанавливают размер платежей индивидуально для каждого домовладения. По данным одной из ведущих девелоперских компаний, жители поселков премиального сегмента за подобные услуги платят не менее двадцати тысяч ежемесячно.
Существенное влияние на эксплуатационные платежи оказывает наличие собственной спортивной и социальной инфраструктуры — теннисного корта, бассейна, игровых полей. По словам представителей управляющих компаний, в элитном сегменте зачастую приходится с каждым собственником отдельно обговаривать условия обслуживания домовладения и участие жителей в общих проектах.
Смена управления: возможны варианты
В случаях, если качество предоставляемых управляющей компанией услуг не удовлетворяет собственников, жители вправе потребовать сменить организацию на более компетентную. Обычно же качество услуг, предоставляемых созданной девелопером структурой, не вызывает нареканий и подобные прецеденты возникают достаточно редко. В договоре с управляющей компанией должны быть прописаны все требования, касающиеся качества и вида выполняемых работ. При возникновении спорных вопросов, связанных с суммой ежемесячных платежей и качеством услуг, путем проведения общего собрания жильцов можно в любое время разобраться в сложившейся ситуации. Зачастую подобные моменты разрешаются успешно, поскольку и управленцы, и собственники заинтересованы в противоположной стороне.
