Покупатели, планирующие приобретение недвижимости класса «бизнес» и «элит», на волне общего падения спроса на жилье премиум-сегмента могут воспользоваться ставшими теперь более гибкими схемами приобретения жилья. Условия рассрочек и платежей становятся более выгодными: сроки выплат увеличиваются, а проценты постепенно становятся ниже. Такая тенденция характерна для объектов классов «бизнес» и «премиум». При этом цены на недвижимость сохранены в рублевом эквиваленте, доля безналичных расчетов возрастает, а для привилегированных клиентов формируют особые условия по ипотечному кредитованию.
Несмотря на сокращение целевой аудитории, в элитном сегменте регулярно заключаются сделки купли-продажи жилья бизнес- и премиум-класса. Основная часть сделок по реализации первичной недвижимости в настоящее время ведется в отечественной валюте. На схему оплаты существенное влияние оказывает состояние дел девелопера. Реализация недвижимости, находящейся под залогом, сопровождается составлением предварительных договоров, предусматривающих авансовые платежи. При продаже земельных участков с подрядом размер оплаты, как правило, привязывается к степени готовности проекта, наличию коммуникационных сетей, дорог, ограждений и тому подобного.
При этом стандартные условия расчетов изменяются: девелоперские компании вынуждены проявлять большую гибкость при организации продаж, а также предлагать различные схемы оплаты, повышая доступность объекта. Подобная гибкость в основном касается рассрочки: в этой услуге заинтересовано больше покупателей, нежели пользующихся ипотечным кредитованием. Такой схеме приобретения первичной недвижимости отдают предпочтение многие покупатели, желающие разделить платеж на несколько частей.
Такой инструмент очень удобен, особенно в случае сделок, бюджет которых достаточно велик. Способ поэтапного финансирования строительства дает возможность покупателям не вынимать из оборота всю необходимую для оплаты сделки сумму. Риски при этом минимизируются, экономия в сравнении с обслуживанием кредитной линии существенно выше.
Рассрочка предоставляется на все более гибких условиях
На протяжении последнего года рассрочка предоставляется на все более гибких условиях. Еще год назад покупатель коттеджа обязан был сделать первый взнос в размере от сорока до шестидесяти процентов, теперь же этот показатель снижен до двадцати пяти – тридцати процентов.
Преимуществом рассрочки является низкое значение процентных ставок. Таунхаус покупатель может приобрести таким способом с учетом менее девяти (8,4%) процентов годовых, для коттеджей предусмотрена ставка до пятнадцати процентов, однако встречаются предложения со ставкой от восьми до двенадцати процентов. Число предложений, предусматривающих беспроцентную рассрочку, значительно увеличилось.
Одним из примеров подобных схем является поселок «Ламбери», предоставляющий также возможность получения скидки в семь с половиной процентов при единовременной оплате девяноста процентов стоимости домовладения.
Схемы рассрочки каждая компания, реализующая загородную недвижимость, разрабатывает самостоятельно. Однако один принцип соблюдается каждым застройщиком: условия оплаты зависят от степени готовности особняка. Большая часть девелоперов привязывает сроки выплаты полной стоимости коттеджей к периоду строительства, который чаще всего занимает от двух до трех лет. Подобные условия действуют, к примеру, в «Liikola Club». Основным недостатком рассрочек является относительно небольшой срок их действия: чем ближе проект к завершению, тем время, отводимое для выплат, меньше. Но даже в этом случае компании предпочитают идти на уступки, когда период выплат растягивается, превышая срок строительства. При этом к оставшемуся после введения объекта в эксплуатацию долгу добавляются проценты в районе его десятой части на момент оплаты.
Существуют и более привлекательные для покупателей схемы оплат. К примеру, проектом «Онегин Парк» предусмотрена возможность выбора участка, одного из четырнадцати готовых проектов коттеджей, расположения особняка на участке, внешней отделки здания и внутренней планировки. При этом после определения каждого из параметров составляется и подписывается договор, после чего покупателю необходимо оплатить только пять процентов стоимости объекта. Спустя время, когда дом будет полностью готов и на него владельцу выдан техпаспорт, покупатель должен внести оставшиеся девяносто пять процентов.
Еще одним вариантом является оформление ипотеки на готовый коттедж либо рассрочка платежа на год. Надежность проекта «Онегин Парк», строящегося на территории населенных пунктов, позволяет банковским структурам предоставить неплохие условия. Готовые домовладения покупатели могут приобрести на условиях предоставления беспроцентной рассрочки на двенадцать месяцев при выплате половины стоимости объекта единовременно.
При этом многие застройщики предпочитают формировать способ оплаты индивидуально в каждом случае, что исключительно удобно для покупки достаточно дорогой премиальной недвижимости. Прозрачность рынка со временем становится все большей, стороны, принимающие участие в сделках с недвижимостью, предпочитают открыто указывать в документах реальную стоимость объектов, что усиливает безопасность расчетов. Банковские организации выступают гарантом расчетов между сторонами, а продавцу затем становится проще управлять поступившими на его счет средствами. При этом значение процентной ставки может для надежного застройщика быть снижено.
Ипотечное кредитование для состоятельных клиентов
Часто застройщики предоставляют покупателям возможность выбрать одну из нескольких схем оплаты. В таком случае приобретающей недвижимость стороне предстоит подобрать наиболее приемлемый вариант. Одновременно, чаще всего, предлагаются рассрочки и ипотечное кредитование.
Анализ продаж демонстрирует востребованность обеих схем. Кредитная схема на сегодняшний день фигурирует в портфелях практически всех игроков рынка элитной недвижимости. При этом в ходе оформления ипотечных договоров следует принять во внимание, что само здание и земельный участок, который играет ключевую роль в оформлении сделки, выступают в договоре в качестве самостоятельных объектов. Наиболее простым вариантов является приобретение домовладения в обустроенном поселке, к которому подведены все необходимые коммуникации. Участки, на которые разбит поселок, должны быть размежеваны под застройку. Получение кредита в этом случае является значительно более легкой задачей, нежели приобретение в кредит домовладения, расположенного на территории, оформленной в виде коллективной собственности.
Средним сроком ипотечного кредитования загородной недвижимости является пятнадцатилетний период, однако некоторые организации предоставляют возможность увеличить срок до двадцати и двадцати пяти лет. Подобные варианты практически не используются. Как показывает практика, кредит на дорогие домовладения покупатели предпочитают возвращать в течение одного-двух лет.
В соответствии с условиями стандартных программ, максимальный размер кредита достигает двух миллионов долларов. VIP-программы дают возможность существенно увеличить этот предел. До недавнего времени кредитные ставки на объекты загородной недвижимости отличались большим значением, в сравнении со ставками кредитования городского жилья. Теперь разница в этих значениях постепенно выравнивается.
Взаимоотношения девелоперских компаний с банковскими структурами определяет предоставляемые застройщиком условия кредитования. Непосредственно покупателям, желающим приобрести недвижимость высшей категории, банки редко предлагают индивидуальные схемы, однако привилегированные клиенты могут рассчитывать на особый подход. Предлагаемый банком процент находится в прямой зависимости от прозрачности и стабильности доходов заемщика, а также от взаимоотношений клиента с финансовыми организациями.
