Затишье в несколько первых месяцев этого года рынка премиальной загородной недвижимости сменилось этапом его очередного оживления. Причиной этому стала реализация отложенного спроса, укрепление отечественной валюты и перевод ценников элитных загородных проектов в рублевый эквивалент.
Сложившаяся в стране общая экономическая ситуация сегодня оказывает существенное влияние на активность и предпочтения покупателей, оказывая влияние на уровень спроса. Рынок, вопреки недавним отрицательным прогнозам, не остановился, и сделки с недвижимостью разных сегментов продолжают осуществляться. Круг целевой аудитории, тем не менее, в связи с негативными событиями политического и экономического характера, в некоторой степени сузился.
В течение первых трех месяцев текущего года, в сравнении с аналогичным периодом года минувшего, увеличилась доля сделок, заключенных на первичном рынке недвижимости класса «элит». Одной из причин такого роста стал возникший в конце прошлого года ажиотаж, в результате которого в начале 2015 года было заключено множество сделок, предметом которых в основном стала купля-продажа коттеджей, занявших порядка трех четвертей всего рынка. Таунхаусы заняли долю в 14%, участки без подряда – 8%, дуплексы – 3%. При этом, по данным некоторых застройщиков, рост продаж проектов, в число которых вошли и не пользовавшиеся ранее популярностью, достиг пятидесяти процентов. Зимняя встряска сменилась снижением покупательского интереса, спад которого продлился до марта. Затем, с апреля, продажи вновь стали расти.
Основным результатом экономического кризиса стало изменение ценовых показателей при относительно стабильной динамике сделок. С начала осени минувшего года больше половины объектов элитной загородной недвижимости было переведено на отечественную валюту. В то время, как прошлой осенью в рублевых ценах было представлено не более одного процента всей загородной недвижимости, на сегодняшний день значение этого показателя составляет 64%. В первом месяце 2015 года, когда крупными девелоперами реализуемые ими объекты были переведены в национальную валюту, наблюдался массовый переход в рублевый эквивалент.
Весенний период на рынке традиционно считается активным сезоном. Поэтому резкого снижения интереса потенциальных покупателей к загородной недвижимости и не произошло, вопреки отрицательным прогнозам и неблагополучной политической и экономической атмосфере. Существенный рост покупательской активности (до 70%) привел к опережению на 40% числа заключенных сделок в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Тенденция к росту сохранилась и в апреле. При последующем сохранении на рынке загородной недвижимости сегодняшних условий до конца первого полугодия можно ожидать дальнейшего плавного увеличения спроса на недвижимость, расположенную в престижных районах пригорода.
Инвестирование в период кризиса
Лучшей стратегией на рынке недвижимости является продажа домов, квартир, либо участков в момент наибольшей активности покупателей. Тогда как для приобретения недвижимости наиболее благоприятным временем будет период минимального к ней интереса. Нынешняя рыночная ситуация, по заверениям экспертов, станет отличным моментом для тех, кто планировал осуществить покупку загородного жилья, в том числе инвестиционную.
В качестве объекта для инвестиций наилучшим вариантом станут ликвидные, качественные объекты, способные быстро «набрать» цену по окончании кризиса. Предпочтение следует отдавать полностью готовым комплексам и поселкам с налаженной инфраструктурой высокого качества. По возможности рекомендуется приобретать коттеджи, полностью подготовленные для проживания. Сегодня этот сегмент определенно недооценен, о чем говорит малое количество подобных предложений. В будущем рынок такой недвижимости займет устойчивые позиции, и цена домов существенно увеличится. Покупка дома с отделкой «под ключ» является довольно серьезным вложением средств, что позволить себе могут немногие. В таком случае, вторым вариантом инвестиций станет приобретение особняка или таунхауса под чистовую отделку, а также покупка земельного участка.
Развитием объекта при этом придется заняться самостоятельно, рассчитывать на рост рынка в этом случае не стоит. Вложение средств в строительство коттеджа (для земельных участков), разработку дизайн-проекта, ремонт и отделку дома и оформление участка хоть и потребует некоторого времени, однако такие вложения окупаются со значительной прибылью.
При снижении активности на рынке первичной недвижимости внимание следует обратить на предлагаемые в элитных проектах дисконты и акции. Воспользовавшись выгодным предложением и купив домовладение со скидкой на удобных условиях, покупатель получает возможность в дальнейшем перепродать объект по более выгодной цене.
На сегодняшний день российская загородная недвижимость является объектом для инвестиций не только отечественных покупателей, но и граждан западных стран. Жилье в Подмосковье иностранные покупатели предпочитают использовать для проведения встреч с партнерами из России, семейного отдыха и временного проживания. Привлекательным для таких покупателей становится также низкое значение налоговых ставок в нашей стране.
Новый формат как ближайшая перспектива элитной недвижимости
Многие застройщики в настоящее время приняли решение отложить до лучших времен проекты, которые находятся на стадии разработки и согласования необходимой документации. При сохранении текущего повышенного спроса на загородную недвижимость уже к концу года это может привести к возникновению дефицита ликвидных предложений. В сегменте высокобюджетного жилья это может проявиться в смещении интереса покупателей к объектам вторичного рынка, где уже сейчас путем предложения существенных скидок создаются достаточно привлекательные условия приобретения.
В сегменте коттеджного строительства вывод новых премиальных проектов в ближайшее время вряд ли произойдет. Большинство девелоперов предпочитаю переждать нынешнюю непростую экономическую ситуацию путем переключения внимания на массовые сегменты.
Сохранившаяся на прежнем уровне активность застройщиков дополняется поиском новых способов сведения к минимуму возможных потерь. Экономическая напряженность заставляет даже крупных игроков рынка направить основные силы на создание малоэтажных комплексов, поскольку этот сегмент наиболее надежен с точки зрения рентабельности и ликвидности.
В перспективе ближайших полутора-двух лет вполне возможно возникновение дефицита качественных предложений на рынке первичной недвижимости премиального сегмента. Велика вероятность того, что произойдет смещение интереса покупателей к элитной загородной недвижимости вторичного рынка, либо к находящимся на завершающем этапе строительства проектам.
