Сложная экономическая ситуация нынешнего года естественным образом коснулась рынка загородной жилой недвижимости. В Ленинградской области многие аналитики отмечают значительное снижение спроса. Такая тенденция затронула большинство сегментов, представленные в которых проекты чувствительны к нестабильности курса валют. В свою очередь, девелоперы изобретают все новые способы привлечения клиентов, придумывая разнообразные акции и делая выгодные предложения для удержания интереса потенциальных покупателей.
Чего ожидать в ближайшее время?
Итоги первой половины этого года позволили выделить несколько тенденций. Одной из них стало отсутствие в продажах традиционной сезонности. Весеннее и осеннее время до этого времени считались в сегменте загородной недвижимости периодами наибольшей покупательской активности, тогда как сейчас спрос зависит не от времени года, а от политической ситуации и прогнозов в этой сфере.
К тому же загородный рынок достаточно специфичен. У разных девелоперов, представляющих свои проекты в одной и той же локации, продажи могут идти с разной степенью интенсивности. На это в первую очередь влияют особенности каждого лота, поскольку проекты достаточно сильно могут отличаться друг от друга. Успех реализации конкретного объекта зависит от его характеристик, репутации и опыта девелопера, а также качества используемых маркетинговых и управленческих технологий. За период в несколько лет вполне можно определить успешность конкретной компании, что напрямую зависит от вышеуказанных факторов.
Второй важной тенденцией текущего года является повышение интереса покупателей к полностью готовой недвижимости, которая приобретается, как правило, для круглогодичного проживания. Главным требованием, предъявляемым к таким объектам, является небольшое расстояние от города, наличие поблизости широкой и качественной социальной инфраструктуры и хорошая экология. При этом принадлежность к определенному сегменту — «комфорт», «бизнес» или «элит» — здесь не играет первостепенной роли. У многих покупателей, приобретающих недвижимость в расположенном на малом расстоянии от города поселке, уже имеются дома в более удаленных комплексах. В Ленинградской области высоким спросом пользуются объекты, расположенные во Всеволожском районе и вокруг Сестрорецка, а также в южных районах — Петергофе, Павловске и Пушкине.
Следует выделить также характерное для последнего времени снижение количества предложений на рынках каждого из сегментов. Эта тенденция связана с уменьшением числа новых проектов. По данным консалтинговой компании Knight Frank Saint-Petersburg, за первое полугодие нынешнего года на рынке Ленинградской области появился лишь один проект класса «элит» и пять проектов бизнес-класса. В это же время уменьшилось и количество предназначенных для застройки участков в новых комплексах на 14% (до 36 объектов).
Особенности рынка загородной недвижимости в разрезе цен
Цены на сегодняшнем рынке загородного жилья существенно снизились. При этом такая тенденция не коснулась коттеджных поселков премиум-класса, который, по мнению большинства аналитиков, на колебания рынка реагирует меньше всего.
По мнению экспертов, сегмент элитной загородной недвижимости в настоящее время производит впечатление самого устойчивого. Поскольку для строительства элитного жилья подбираются наиболее престижные и удачные локации, именно этот фактор удерживает стабильный уровень спроса. Дополнительное влияние на такое устойчивое положение сегмента «элит» оказывает то, что объекты этого класса являются не столько предметом роскоши, сколько необходимостью и подтверждением высокого статуса владельцев таких домов. Нестабильность ситуации в стране не оказывает сильного влияния на поведение покупателей, рассматривающих предложения в премиальном сегменте. Клиенты предпочитают вкладывать деньги в объекты с привлекательной идеей, высокими характеристиками, эксклюзивными решениями и расположенные в удачной локации.
Согласно мнению аналитиков, загородная жилая недвижимость класса «эконом» и «комфорт» сейчас пользуется наименьшим спросом. Покупатели таких объектов для приобретения загородного жилья продают городские квартиры. При этом на вторичную недвижимость цены, которые ранее были сопоставимы с ценами на некоторые загородные проекты, на протяжении первых шести месяцев нынешнего года упали почти на треть (30%). Теперь собственники квартир в городе заняли выжидательную позицию, надеясь на стабилизацию ситуации в экономике. Покупательский спрос девелоперы стараются поддержать с помощью специальных акций, предложений о рассрочке и прочих подобных мер.
Что касается элитной недвижимости, то на ее объекты цены почти не изменились. Здесь продолжают заключаться сделки практически в прежних объемах. В первом полугодии 2015 года было реализовано всего на одну сделку меньше, чем за аналогичный период минувшего года. Рынок коттеджей повышенной комфортности немного просел: здесь количество сделок снизилось на двенадцать процентов. Наиболее активный интерес покупатели проявили к коттеджам и участкам с подрядом бизнес-класса, здесь число продаж увеличилось соответственно на четвертую и пятую части.
Анализ предложений
Как считают аналитики, существенного уменьшения объема предложений на рынке загородной недвижимости Ленинградской области не произошло. Как и прежде, спрос значительно уступает объему представленных проектов. Выведенные в продажу объекты при сохранении интереса к загородному жилью на нынешнем уровне способны удовлетворить спрос на ближайшие четыре-пять лет.
Массового появления новых проектов в этом году не произошло. Еще в прошлом году ежемесячно рынок пополнялся десятком новых наименований, теперь же аналогичное количество новых объектов появилось за первые три месяца текущего года. При этом одни проекты на протяжении долгого времени так и не нашли покупателей, в других же продажи идут довольно активно и девелоперы продолжают работу над следующими очередями. К примеру, входящие в Коллегию профессиональных девелоперов компании спада продаж не ощущают. Продажи в «Особом статусе» (застройщик – «Русь: Новые территории»), коттеджном поселке класса «бизнес», приближаются к завершению, в Выборгском район девелопер «ПулЭкспресс» вывел еще один проект класса «комфорт», пользующийся высоким спросом. Оба застройщика намерены в ближайшее время представить новые объекты.
В общей сложности на протяжении шести месяцев начала этого года на загородный рынок Санкт-Петербурга было выведено сорок семь новых коттеджных поселков. В сравнении с аналогичным периодом минувшего года предложение новых объектов увеличилось в полтора раза, существенно опережая спрос. Постоянно изменяющаяся политическая ситуация вносит разногласие во мнение экспертов, прогнозы которых относительно дальнейшего развития рынка загородного жилья Ленобласти в ближайшие полгода по некоторым аспектам отличаются довольно сильно.
